La décision du gouvernement australien de restreindre le « negative gearing » aux seuls logements neufs et de remplacer l’abattement de 50 % sur les plus-values par une indexation à l’inflation constitue le volet le plus ambitieux du budget fédéral. Cette réforme vise à apaiser une crise d’accessibilité devenue intenable, notamment au Queensland où les prix ont bondi de 84 % en cinq ans, soit l’équivalent de 509 000 dollars australiens supplémentaires pour un bien médian. Pourtant, les premiers signaux du marché restent contradictoires : le volume des nouveaux prêts a chuté de 2,8 milliards de dollars au dernier trimestre 2025, sous l’effet de trois hausses consécutives du taux directeur porté à 4,35 %, et les investisseurs comme les propriétaires occupants réduisent leurs engagements.

Les acteurs du secteur oscillent entre espoir et mise en garde. Certains experts préviennent que l’exemption accordée aux constructions neuves pourrait se transformer en piège pour les investisseurs novices, attirés par des ensembles immobiliers souvent sous-performants. D’autres s’inquiètent des conséquences budgétaires pour le territoire de Canberra, dont les recettes dépendent fortement des transactions immobilières et qui pourrait voir son assiette fiscale se réduire. Les primo-accédants, eux, ne sont pas convaincus : l’élargissement du Home Guarantee Scheme a déjà provoqué une flambée des prix dans le segment médian, annihilant en partie l’effet attendu. Pendant que le Premier ministre Anthony Albanese observe en silence les enchères du week-end, son trésorier Jim Chalmers vend la réforme sur les réseaux sociaux, conscient que le pari politique est immense.

Au-delà des frontières australiennes, l’expérience argentine offre un contrepoint éclairant. Malgré une baisse des taux d’intérêt impulsée par le gouvernement, le stock total de crédits hypothécaires a cessé de croître depuis novembre dernier. Le record historique du ratio UVA par rapport au dollar américain alimente le débat sur l’opportunité de souscrire un prêt aujourd’hui, tandis que des freins structurels – méfiance des ménages, rigidité du marché locatif – bloquent toute reprise. Cette paralysie rappelle qu’aucune réforme monétaire ou fiscale ne suffit à elle seule à relancer un marché immobilier. En Australie comme en Argentine, la confiance des ménages et la capacité d’offre restent les véritables clés du logement.

Les analystes s’attendent à ce que l’impact soit le plus marqué au Queensland, où la croissance démographique et la pénurie de logements amplifient la crise. Le nouveau régime des plus-values, avec un taux minimal de 30 % et une indexation du coût d’acquisition, poussera les investisseurs à revoir leurs stratégies à partir de 2027. Mais pour les primo-accédants, le chemin reste semé d’embûches : les prix médians demeurent hors de portée sans apport personnel conséquent, et l’offre de logements neufs ne compensera pas le retrait des investisseurs du parc existant. À l’échelle mondiale, la difficulté à concilier accessibilité et stabilité financière demeure un défi partagé, comme l’illustre la paralysie argentine.