Il mercato immobiliare globale offre un quadro paradossale: mentre a Buenos Aires la liberalizzazione degli affitti non ha frenato i rincari, in Spagna le proiezioni per il 2026 parlano di un ulteriore 6,8 per cento di aumento sui canoni. Nella capitale argentina, dove il prezzo medio di un bilocale ha superato gli ottocentomila pesos, il primo trimestre dell’anno ha segnato un +9,6 per cento, con un balzo interannuale del 34,7 per cento. Segno che la cancellazione della legge sugli affitti voluta da Javier Milei nel dicembre 2023, pur avendo generato un’ondata di nuove offerte, non è riuscita a riequilibrare un rapporto di forza ormai strutturalmente favorevole ai proprietari.

L’eterogeneità territoriale resta però marcata. Secondo gli analisti di Buenos Aires, in alcune città argentine i canoni si attestano ancora al 35 per cento sotto la media della capitale, offrendo un parziale rifugio a chi può spostarsi. Tuttavia, la nuova architettura contrattuale – spesso basata su aggiornamenti trimestrali legati all’inflazione o, in alcuni casi, su clausole in dollari – introduce un’incertezza inedita per gli inquilini, costretti a rinegoziare ogni pochi mesi in un contesto economico instabile. A Madrid e Barcellona, invece, la dinamica è diversa ma altrettanto preoccupante: l’offerta abitativa, insufficiente da anni, continua a non tenere il passo con una domanda alimentata da flussi migratori e dalla difficoltà di accesso al credito. Il portale immobiliare Pisos.com stima per il 2026 un incremento del 7,8 per cento del prezzo delle case in vendita e un +6,4 per cento delle nuove ipoteche, segnali di un mercato che si surriscalda senza che si intravedano valvole di sfogo.

Questa compressione non è un fenomeno isolato. A Bruxelles, gli osservatori europei ricordano che la crisi abitativa sta assumendo i contorni di un’emergenza continentale: dall’Italia alla Germania, l’affitto assorbe quote crescenti del reddito familiare, mentre le politiche pubbliche faticano a tenere il passo. In Spagna, il dibattito sul tetto ai canoni si arena tra resistenze locali e pressioni di mercato; in Argentina, la totale assenza di regolazione rischia di acuire le disuguaglianze, spingendo le fasce più deboli verso periferie sempre più lontane. La prospettiva per i prossimi mesi è quella di una forbice che si allarga: da un lato, la rendita immobiliare continua a offrire rendimenti interessanti per chi investe – secondo i dati di Zonaprop, nella sola Buenos Aires la redditività è cresciuta –, dall’altro lato, l’accesso alla casa diventa un privilegio, con conseguenze sociali che i governi, a destra come a sinistra, non potranno ignorare a lungo.