墨西哥反垄断监管机构（CNA）近日对多家大型商业地产开发商及运营商开出逾5亿比索（约合人民币1.8亿元）的罚单，指控其在新冠疫情期间串通限制对租户的租金优惠，构成绝对垄断行为。被罚企业包括丹霍斯（Danhos）、GICSA、利物浦（Liverpool）、阿科斯塔·韦尔德（Acosta Verde）、切德劳伊（Chedraui）、DMI及ARYBA等业界巨头，同时墨西哥房地产开发商协会（ADI）及多名个人也受到处罚。监管机构估算，这一非法协议给租户造成的损失高达4.04亿比索。

调查显示，在2020年疫情最严峻时期，墨西哥大量商铺被迫关闭或受限运营，租户急需租金减免以维持生存。然而，上述企业却通过行业协会等渠道协调立场，统一设定租金折扣的上限，而非根据市场情况独立决策。这种“抱团”行为实质上剥夺了租户本应获得的更大优惠，加剧了中小商户的经营困境。CNA指出，此类横向价格固定协议是反垄断法明确禁止的“硬核”违法行为，即便以“行业互助”为名也不能豁免。

ADI在回应中辩称，其行动初衷是帮助租户，而非损害竞争。但监管机构认为，即使初衷良好，协调行为仍扭曲了市场机制，且实际效果是限制了竞争。这一案件凸显了危机时期企业合作与反垄断合规之间的张力。在全球范围内，疫情催生了大量行业自救措施，但监管机构普遍警惕以“合作”为名行“合谋”之实。例如，欧盟和美国反垄断当局在疫情期间均发布了临时指南，允许某些必要合作，但严格禁止价格操纵和市场分割。

此次处罚对墨西哥商业地产行业影响深远。一方面，它警示企业在应对危机时必须独立决策，避免通过行业协会或私下沟通协调商业条款。另一方面，租户权益保护组织对此表示欢迎，认为这将有助于恢复租赁市场的公平性。未来，CNA可能进一步加强对其他行业类似行为的审查，尤其是在经济下行期企业更容易产生合谋动机。对于亚洲市场而言，此案也提供了重要参考：在政府鼓励“共克时艰”的语境下，企业仍需守住反垄断法律底线，防止“行业自律”滑向“价格同盟”。