Il mercato degli affitti di Buenos Aires consolida una dinamica di aumenti moderati, inferiore al tasso d’inflazione. Secondo i dati diffusi dal portale immobiliare Zonaprop, a luglio 2026 il canone medio di un appartamento di due locali ha raggiunto 873.668 pesos, con un incremento mensile dell’1,6 per cento. Nei primi sette mesi dell’anno l’aumento accumulato è stato del 17,5 per cento, mentre l’indice generale dei prezzi al consumo nello stesso periodo è salito del 19,2 per cento, determinando una perdita di valore reale dei canoni. Su base annua i prezzi di pubblicazione sono cresciuti del 30,7 per cento, restando al di sotto sia dell’inflazione (33,7 per cento) sia dell’adeguamento previsto dall’Indice per i Contratti di Locazione (31,6 per cento).

La svolta è arrivata con l’abrogazione della vecchia legge sugli affitti, nel dicembre 2023. La normativa, che imponeva vincoli rigidi sugli aumenti e sulla durata dei contratti, aveva progressivamente ridotto l’offerta disponibile, toccando un minimo storico nel febbraio 2023. Subito dopo la deregolamentazione, a gennaio 2024, il numero di appartamenti offerti in locazione tradizionale nella capitale è balzato del 62 per cento rispetto al mese precedente. Da allora la crescita si è attenuata: a luglio 2026 l’offerta è aumentata del 3,2 per cento, ma il volume complessivo resta 3,4 volte superiore al punto più basso toccato due anni prima.

Le differenze tra i quartieri restano marcate. Puerto Madero si conferma la zona più cara, con un canone medio di 1.308.569 pesos per un bilocale, mentre all’estremo opposto Lugano registra 656.159 pesos, una differenza del 99 per cento. Núñez e Palermo seguono con valori intorno ai 990.000 pesos. L’aumento dei prezzi non è uniforme: su base annua, i rincari più elevati si sono registrati a Parque Chacabuco (39,1 per cento), Villa Luro (37,2 per cento) e Agronomía (35,9 per cento), mentre Puerto Madero e Nueva Pompeya hanno segnato gli incrementi più contenuti, rispettivamente dell’11,7 e dell’11,5 per cento.

La redditività lorda da locazione si attesta al 5,76 per cento annuo, il che significa che servono in media 17,3 anni di affitto per recuperare l’investimento iniziale, un periodo inferiore del 6,5 per cento rispetto a un anno fa. I rendimenti più alti si trovano nei quartieri periferici: Lugano offre il 10,1 per cento, La Boca il 7,7 per cento e Nueva Pompeya il 7,4 per cento. Sul fronte delle compravendite, il prezzo medio al metro quadro ha raggiunto 2.471 dollari, con un aumento dello 0,9 per cento nel 2026, il più basso incremento annuo degli ultimi ventotto mesi. Il costo di costruzione, misurato in dollari, è sceso del 2,9 per cento a luglio, pur accumulando un rialzo del 13,5 per cento da inizio anno.